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二手房過戶套數創9年新低!深圳10月樓市仍冷清

來源:  證券時報e公司       作者:陳英      發布時間:2021-11-9 17:37  |  

中原研究中心最新數據顯示,10月深圳新房住宅成交占比超八成,出現大幅回升,住宅占比創今年新高;二手在售房源數量上升至30168套,但成交過戶套數創9年來新低。

新房住宅成交創今年新高

中原研究中心數據統計,10月,深圳新房住宅成交4712套,環比上升41.0%;成交面積48.6萬平,環比上升48.1%。10月共9個住宅項目入市,2個住宅項目開盤售罄,整體開盤去化超5成。其中,一手豪宅共成交326套,環比上升14.8%;成交面積為4.18萬平,環比上升7.1%。成交均價為103312元/平,環比下降2.3%。

10月,深圳新房市場共網簽5570套商品房,環比上漲19.8%;成交面積為53.82萬平,環比上漲26.0%。其中,住宅網簽4712套,環比上漲41.0%;豪宅網簽326套,環比上漲14.8%;商務公寓網簽573套,環比下降37.6%。其中,住宅成交占比84.6%,出現大幅回升,住宅占比創今年新高;商務公寓成交占比則大幅回落,占比10.3%;商辦及其他占比5.1%,為今年最低。

從新房去化速度來看,10月,深圳新房住宅存量為227.2萬平,環比下降0.5%。根據過去一年平均成交量計算去化時間約為5個月,去化周期小幅回落。10月新房住宅供應下滑,但開盤去化率也下跌,預計11月隨著供應的增加,市場存量也將回升。

從成交價格段看,10月,低價段成交占比大幅上升,而中高價段成交占比大幅回落。其中,4-6萬成交占比達68.7%,上升28.5%,而6-8萬成交占比9.3%,下滑16.9%。

從成交面積段看,僅90-144平面積段成交占比上升,其他各面積段成交占比都有小幅下滑。其中,90-144平成交占比72.9%,上升4.8%,主要為星河天地、聯投東方世家花園、云科府、金地峰境瑞府等項目的成交。

對于新房市場,中原研究中心認為,10月市場供應不及預期,多項目推盤延期。預計11月,年底業績和資金壓力下,開發商推盤節奏將加快,熱點樓盤也將增多,市場氛圍有望提升。

二手房源增多但過戶套數創9年新低

二手房成交有個數據很有意思,10月,非深戶成交占比下滑22.0%至26.8%;投資占比下滑4.7%至19.6%。

中原研究中心數據顯示,10月深圳二手房在售房源數量環比上升2.0%至30168套。但二手住宅過戶套數為1605套,環比下滑9.1%。二手住宅成交15.0萬平,環比下滑11.2%。10月二手住宅過戶套數為2012年3月以來的最低值。

從樓齡來看,0-10年的二手房供應量最大,供應占比為31.7%。25年以上的老房源供應占比最小,為7.6%。從成交來看,0-10年的二手住宅最受歡迎,占比為41%。0-10年和25年以上樓齡的住宅成交占比出現上漲,其他樓齡的住宅成交占比出現下降。

從面積段來看,60-90平住宅供應量最大,供應占比環比上升0.3%至42.0%,90-144平住宅及45-60平住宅供應占比持平,其他兩個面積段供應占比均出現下滑。60-90平住宅成交占比上升2%至50%,成交占比最大。144平以上住宅成交占比下滑10%至9%,下滑幅度最大。

戶型方面,3房戶型占比為36.3%,位居第一。本月2房和3房戶型供應占比略有上升,其他戶型供應占比出現下降。3房戶型成交占比環比上升9%至38%,成交占比最大。

值得注意的是,從5月以來,二手住宅客帶看指數持續下滑,10月二手住宅客帶看指數環比下滑6.6%至55.4,為今年新低。二手住宅議價空間穩定在3.4%。

整體來看,10月深圳二手住宅過戶套數環比下滑9%至1605套,為2012年3月以來最低值。二手市場實時成交量繼續下滑,但10月份下半個月成交量有回升跡象,預計后期成交量跌幅會有所收窄。

調控空間收窄 政策向剛需傾斜

業內專家認為,政策不斷向剛需傾斜,樓市調控空間明顯收窄。

10月調控寬松依舊主要表現在人口人才政策上,尤其對于房地產市場持續羸弱的三四線城市,鼓勵性政策陸續出臺,而一二線城市政策將繼續從嚴,可能傾向剛需出現邊際寬松。房地產稅的試點已經成為業內共識,購房者對此形成了較為負面的預期,在購房決策中更傾向于保守和謹慎,另外房企信用違約事件頻發,暴雷企業不斷,購房者對于房企的資金鏈狀況的擔憂更甚,對于房企是否能夠順利交樓等抱有嚴重的負面猜想。

居住權落地深圳,房地產稅或在深試點。房地產稅正式落地,深圳作為基本面較優,房價較堅挺的城市之一,基本可以鎖定一個試點名額。房地產稅立法和試點目的不在于調節房價或補充財政收入,從已試點房產稅的上海和重慶來看,房產稅占地方政府公共預算收入的比例均不足3%,然而這部分收入可能用于保障房、公共租賃住房的建設,促進“居者有其屋”,助力實現共同富裕。

房地產稅試點的開展雖尚無具體征收細則,但較房產稅征收范圍大概率會更廣泛,力度也更大,“囤地”開發商、手上持有多套或人均持有面積較大的家庭都將面臨高額稅賦。短期內,樓房供應得到補充,而樓市將受到沖擊,特別是二手房,量價將面臨壓力。投資需求大幅度消退,剛需觀望情緒也將更濃。

中長期看,深圳發展前景好,需求充足,房產價值凸顯,但房價上漲速度將放慢,長期投資收益下降,市場將回歸到以剛需自住為主導的理性市場。

(編輯:王星

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